城镇化被赌徒操纵

摘要

没有经历经济周期考验的地方政府,如同一个个乐观的CEO,就象中远的魏船长,只要扩张就有收益。从没有想过经济周期下行该怎么办,就算面对下行,也对刺激政策充满了信心。

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地方政府未来7年投资4万亿左右进行轨道交通建设与棚户区改造,近期有10多个城市的发改部门批复了本地建设城市交通项目的开工申请,地方政府豪赌中国城镇化未来。

地方债尚未查清,债务阴影浓重,基建项目大干快上充满了风险,最坏的结果是债务危机爆发,金融市场崩溃,形成恶性通胀。但地方政府显然不那么想,他们对于中国城市化的未来要乐观得多。

每个官员都认为自己可能成为上海或者郑东新区这样的幸运儿,上海以高昂的土地收入解决了历史遗留问题,将以往不值钱的浦东开发成现代金融中心。而郑东新区一度是有名的鬼城,现在却白天人头攒动,甲级写字楼成为郑州价格高地。

地方财政与债务形成自我循环的论证体系,轨道交通成为资金流动的大管道,通过高铁建设,高铁沿线的设站城市成为当地的核心城市;通过轻轨与地铁,将城市周边的人流、物流与资金流吸引到轨道交通幅射地区,地方政府负债建设基础设施,由轻轨与城铁连接老区与新区,为的就是空旷新区大量土地的增值。

在现实中,有成功的案例。某些城市土地溢价到吓人的程度。1992年,上海南京西路的商业用地楼板价为每平方米3000到4000元左右,到2010年,楼板价突破每平方米5万元,至少升值10倍以上。随着2011年、2012年房地产价格的上升,以保守的每年15%升值计,南京西路楼板价7万元左右,升值可能达到20倍。北京、广州等城市无不如此。

高铁地块溢价明显。2011年4月,无锡XDG-2011-21地块因高铁因素,经过13轮竞拍以82.35%的溢价率成交,楼面价每平米1752元。今年3月,无锡出让的地块中,溢价率最高的是无锡高铁站商务区锡沪路南、润锡路东地块,该地块出让面积为28091㎡,出让起始价为8470万元,经过18轮激烈竞争,由无锡天润发超市有限公司溢价63.75%,以13870万元的价格竞得,楼面价每平米2469元,短短三年地价上涨41%,而其他新区等地块大多以底价成交。

地方政府刻意忽视了失败案例,不是所有轨道交通周边土地都有溢价,除了商业较为发达、已经成为当地工商业中心的节点城市外,其他的县城土地溢价并不明显。再以高铁发达国家日本、西班牙为例,日本高铁筑就的房地产铁底是在东京核心区域,轨道交通没有让日本的东北等地区房价大涨,房地产泡沫崩溃后恢复也较慢。从经验看,高铁建成后,大城市周边的房地产价格会上升,如巴黎周边的兰斯,因为轨道车程45分钟,配备设施完善,成为无法忍受巴黎生活成本的工薪族的迁移地,除了节点城市外,其他地方的房价没有因此上升。

最可怕的是两种情况。

第一种情况是,随着城镇化金融杠杆率的上升,地方政府负债经营,完成了房地产泡沫从形成到崩溃的完整周期。国内已有房地产泡沫崩溃的城市,温州去年10月份,温州住宅用地的成交楼面地价同比跌幅近40%。鄂尔多斯的土地乏人问津,也就无法形成正常的市场价格。第二种情况是,房地产泡沫尚未形成,债务泡沫已经崩溃。典型的就是上世纪90年代初的海南房地产泡沫,烂尾楼直到这一次房地产热潮来临才彻底消化。考虑到审计署对36个城市的债务审计结果,债务先于房地产崩盘的可能性不容小觑。

官员们之所以敢大量负债经营,主要原因是官员之间的竞争,与对未来市场潜力的盲目自信。你负债经营城市提升GDP升了官,我也不能落后,新加坡国立大学和清华大学的研究团队,分析了283个城市的市委书记和市长的业绩与升迁资料,得出的结论是,如果一个市长、市委书记在任期内的GDP增长率比前任领导每增长一个标准差,市委书记升迁的可能性会提高4.76%,市长升迁的可能性提高10%。也就是说,建设越多,房价越高,地方官员升迁可能性越高。不考核GDP成本,不考核房地产上的单位GDP产出,不讲究质量而讲究快速发展,使各地方政府成为不顾负债拼命押注的赌徒。

对未来城镇化的自信则是盲目的结果,不考虑当地城市的吸附能力,不考虑本地居民以玉米为主的消费实际,不考虑需要40年才能消化的商业库存,相信只要有轨道只要农民进城,财富滚滚而来。没有经历经济周期考验的地方政府,如同一个个乐观的CEO,就象中远的魏船长,只要扩张就有收益。从没有想过经济周期下行该怎么办,就算面对下行,也对刺激政策充满了信心。

只有跳大绳的文盲,与不顾赌本的赌徒,利欲勲心的高利贷、金融衍生品创立者与购买者,才会相信永远的经济高水位。考核地方经济增长质量,考核GDP背后的成本,约束地方政府的赌徒冲动,至关重要。

估计不出几年,中国会有几十个鄂尔多斯出现。

摘自:http://www.mzread.com/posts/s/a775ayqdxzna

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  1. 盲目的乐观和过分的悲观其实都是有问题的。中国经济的自我调节能力和政府的强控制力都和文中国外的情况多有不同。当然,崩溃有时候也许只是个时间问题,虽然没有作者说的那么快。