傅蔚冈 : 为什么有房地产泡沫

想获取某社区邀请码,可加群,拍案积分交流 278451598,进群暗号【签到】,否则不予进入

+++

080928218a

(编辑配图;图片来源于网络)

关于房产泡沫,国内广为流传着这样一个故事,在上世纪90年代初,东京都的房产价值就能够买下整个美国。当然,后来的故事证明这只是泡沫,在东京都市圈和大阪都市圈,住宅市场的房产价大约下跌了40%,即便到今天,房产价值也没有恢复到其全盛期。

鉴于越来越高的房价,有媒体认为中国的房产泡沫已经达到和当年日本一样的程度。一个可供比较的数据是,如果把北京的土地全部卖掉,其价值超过美国一年的GDP。2013年上半年,北京市土地的平均价格为8167元/平方米。北京面积为16410.54平方公里,由此测算出当前北京土地总市值已高达134万亿。而2012年美国的GDP,根据8月2日美国商务部公布的数据则为16.3万亿美元,约合人民币100万亿元。

这是不是说明泡沫的严重性?

当然,这个算法存在很大问题,一个问题是,在北京所有的面积中,山地占61.4%,而城区面积只占8%,由城区土地均价来推测总的北京房地产市值是否合适?

那么,能否以8%的城区面积来推算房地产市值?

这也不合适。因为,城区面积中也有道路、绿地和公园等不产生房子的公共区域,而且很多房子也是属于多层甚至高层——以土地面积计算就会少算很多价值。那么,该怎么计算房地产市值?房地产专业人士的建议是,以北京市房地产建筑面积的总和再乘以均价,那就可以得到一个比较靠谱的数字。

不过,这也只能算出北京房地产价格在目前的土地供应量下的价格。假如目前一级市场的供地能力大幅度提高,那么一级市场上的土地出让金价格还会维持这么高?这存在疑问。

对此,房地产专业人士任志强在其微博指出:“傻瓜的逻辑!不知物以稀为贵?政府恰恰在用量改变价。”如果真的把北京目前的这些土地资源投入房地产市场,那么北京房价将远远低于现在的价格。换句话说,北京房地产市值的构成因素非常复杂,不能单纯地把目前均值推到所有的土地上。

不过即便如此,将北京市的房地产市值和一个国家的GDP进行比较也是意义不大。因为土地价格是属于存量,而GDP是每年的增量,将自己的存量和他人的增量进行对比,要么是逻辑不顺,要么就是别有用心。如果真的要进行对比,不妨将北京的房地产市值和美国股市市值进行对比,尽管这也算是关公战秦琼,但多少比现在这样的对比要靠谱些。

不过问题还是存在。已经有很多人指出,房地产的价格和一个国家的制度紧密相关,比如中国的土地供应是由政府控制的,而美国的土地市场则是由私人供应。将中国的房地产价格和美国的股市市值进行比较,也不尽客观。一个更加可靠的办法是将中国的房地产市值和中国的股票市值进行比较,把美国的地产市值和美国的股票市值进行比较,哪个国家的数字大,我们就大致可以确认这个国家的地产泡沫更为严重。

其实,在美国有很成熟的指标可以衡量房地产资产价格。比如根据耶鲁大学经济学系罗伯特·希勒教授的统计,从1900年到2000年美国的真实房价只上升了24%,折算成增长率为每年0.2%。由于中国缺乏相关的数据,我们无法得出类似的结论,不过从近十年来的感受来看,房价已经翻了好几番。而近年来北京五道口的“宇宙中心”的传说,更是在互联网上广为传播。

为什么中国的房价会这么快速上涨,而美国的房价在这100多年来变化不大?各个学科几乎都有不同的解释。而很多经济学家认为,房价和一个国家的金融市场密切相关:一般而言,房价愈高的国家,金融市场不甚发达;而金融市场发达的国度,则房价上涨有限。换句话说,中国的房价之所以这么高,是因为中国不发达的金融市场所导致的。

这种解释的逻辑大致如下,在一个完全的金融市场上,世界中的每个事务几乎都对应着一种金融资产,也就是说资产的价格大都等同于其基本面价值,泡沫很难产生。但是在不完全的金融市场中,很多资产是缺失的,土地作为一种看得见摸得着的资产就显得很重要。企业在信贷市场以它作为抵押,它的资产泡沫本身可以充当抵押,从而缓解了企业的信贷约束,在很多时候资产泡沫可以促进实体经济的投资,具有“挤入效应”;不过泡沫一旦过大,资产泡沫又会“挤出”实体经济的投资,因为从事房地产比所有的实业投资都具有更高的回报率,于是就出现所谓的“去工业化”。

那么,中国现在到底是属于“挤入效应”还是“挤出效应”?各位如果看到频频而出的地王和不断上涨的房价,再看看很多从事实业都转向房地产,估计不难得出自己的结论。

摘自:http://dajia.qq.com/blog/269748125629791

↓↓↓

    A+
发布日期:2013年08月31日  所属分类:呐喊